Crédit immobilier: pourquoi il vaudra mieux emprunter à taux variable cette année
En 2011, les taux fixes sont en effet restés à un niveau relativement abordable : 3,85% en moyenne en novembre dernier. C’était certes plus élevé qu’au début de l’année (3,2% en mars 2011, son niveau le plus bas de la décennie) mais cela restait raisonnable.
Mais la situation va changer du tout au tout cette année. La hausse amorcée après le printemps 2011 pourrait en effet s’accélérer, surtout pour ceux qui doivent emprunter sur des durées longues. Les taux ont déjà été relevés il y a quelques jours à plus de 4,40%. Voilà pourquoi, en 2012, la question ne se posera plus : le taux variable sera tellement plus intéressant que vous n’aurez sans doute plus le choix !
Les banques plus frileuses et donc plus tâtillonnes
La faute à qui ? Aux craintes sur l’évolution de la note financière de la France, qui fait s’envoler le taux de l’OAT (obligation assimilable du Trésor), servant de baromètre à l’évolution des taux de crédit immobilier… C’est sans doute vrai. Mais les "marchés financiers" et les "agences de notations" qui menacent de faire perdre à la France son triple A ont, en réalité, bon dos : la faute en revient surtout aux banques, qui vont continuer dans les prochains mois de se refaire une santé sur le dos des emprunteurs.
Contraintes par les agences de notation d’améliorer leurs ratios de solvabilité, elles vont devoir affecter une partie croissante de leurs fonds propres à leur activité. Pour y parvenir, elles ont choisi d’augmenter le montant de leurs capitaux propres en relevant leurs marges (et donc leurs taux) tout en réduisant leurs opérations de crédit. Sur le marché immobilier, cela a pris la forme d’un formalisme tatillon dans l’établissement des dossiers, d’une hausse des taux, d’un durcissement des conditions d’attribution et d’une réduction de la durée des prêts.
En 2012, emprunter sera donc plus difficile : "les montants de crédits accordés en 2012 devraient chuter de 16% par rapport à 2010 pour tomber aux alentours de 130 milliards, pas loin des 120 milliards de 2009" pronostique ainsi Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris-Ouest… Et emprunter sera aussi plus cher : plusieurs spécialistes nous promettent déjà des taux de crédit immobilier proches de 5% à la mi-2012.
Un crédit deux fois moins cher avec les taux révisables
Coté taux variable, le paysage est tout autre : leur taux est très bas, autour de 3%, car ils sont indexés sur le comportement de l’Euribor. L’Euribor, c’est le taux de l’argent que se prêtent les banques entre elles. Son niveau dépend surtout de l’activité économique générale : plus les banques ont besoin de prêter aux entreprises, plus elles ont besoin d’empruntent et plus les taux montent.
Pour le moment, c’est plutôt, dans ce domaine, le calme plat. Et cela va durer car la Banque Centrale Européenne a ouvert les vannes du crédit aux banques, à qui elle prête autant qu’elles veulent, au taux de… 1% ! Du coup, explique Pascal Beuvelet, président du réseau de courtage In&Fi, "les taux de référence, comme l’Euribor, vont rester durablement bas" et les banques vont pouvoir proposer des prêts à taux révisables particulièrement intéressants.
A combien s’élèvent ces taux ? Pour le moment, ils oscillent entre 3 et 3,5%. Et quand les taux fixes seront à 4,7%, recourir à un révisable permettra, pour un même prêt de 100 000 euros sur quinze ans, une économie de 11% sur la mensualité de 11% et de… 50% sur le cout total du crédit. De quoi faire réfléchir… "C’est une très bonne solution pour tous ceux qui ont l’intention de revendre avant l’échéance du prêt : les primo-accédants ou les acheteurs susceptibles d’être mutés ailleurs ou d’avoir des enfants." résume Philippe Taboret, le directeur général de Cafpi, courtier en prêts.
Des taux qui resteront toujours inférieurs à 5%
Quand faut-il préférer un crédit à taux révisable à un taux fixe ? De façon générale, ces prêts variables sont considérés comme intéressants à chaque fois que leur taux est inférieur de 0,75 point minimum à celui du prêt à taux fixe de durée équivalente. C’est déjà le cas aujourd’hui et cela le sera encore plus d’ici peu, lorsque les taux fixe auront dépassé 4,5%.
Les Français, plutôt méfiants devant ces produits considérés comme "sans filet", devront s’y habituer. D’autant que les variables d’aujourd’hui sont des "révisables" qui sont assortis de garde-fous plutôt rassurants. Notamment le "cap" : le taux peut baisser, mais il ne peut monter que jusqu’à un certain point. On trouve ainsi des taux révisables cappés à +1,5 point et +2 points. Cela signifie que si votre taux de départ est, par exemple 3%, votre taux de prêt ne pourra pas dépasser 4,5% et 5%. Une sécurité appréciable, d’autant que le risque d’atteindre ce"cap" est peu probable…
Autre montage en vogue : le crédit mixte
Preuve de cette montée en puissance des révisables, l’arrivée des "crédits mixtes". Ils ont fait leur apparition il y a quelques mois sur le marché, mais il y a fort à parier que d’ici juin prochain, ils feront partie de la panoplie de toutes les banques. Ils permettent en effet d’obtenir un prêt entre 10 et 15% plus important, pour la même mensualité… ou de faire baisser sa mensualité pour le même emprunt.
Leur secret : combiner un premier crédit à taux fixe de 10 à 12 ans, sur lequel s’enchaîne un autre d’une durée identique, mais à taux révisable. Cela permet de réaliser de réelles économies, car le taux des crédits à taux fixe de courte durée est inférieur de 0,4 à 0,6 point à celui des crédits plus longs. De plus, au terme de ce premier crédit, le révisable peut toujours être remboursé par anticipation. Il ne faut pas oublier que la durée réelle d’un crédit est comprise entre 7 et 9 ans, alors que la durée prévue à la souscription est, elle, proche de 20 ans en moyenne…
(Challenges)